9 ENE 2013 02:48h
CEPO E INFLACIÓN
Las expensas, un factor clave a la hora de renovar un contrato
Son un gasto creciente que le pone un techo inesperado al contrato de los alquileres.
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Las expensas suben por el ascensor. Y los alquileres por laescalera . Así podría resumirse la escena inmobiliaria por estos días. O al menos un aspecto de ella.
Es que el desembolso del bolsillo en concepto de expensas equivale cada vez más al del alquiler. En algunos casos llega a un tercio . Y en otros a la mitad .
Va un ejemplo. Una persona que alquila cualquiera de los departamentos de 50 metros de Pueyrredón 1770 (casi esquina French) paga $2.900 por mes. ¿Cuánto abona de expensas? $996. Y el que habita una unidad de 35 metros cuadrados en Ruggieri y Cabello paga $2.200 de alquiler. Y $1.000 de expensas.
El monto y el incremento de estos gastos impactan, cada vez más, sobre los propietarios a la hora de negociar la renovación de los alquileres.
Fernando Ferreira Lima , de Ferreira Lima Propiedades, da su explicación. “El incremento fuerte del ABL, en el caso de la ciudad de Buenos Aires, y de las expensas, son las dos razones por las cuales los alquileres no suben más del 20% anual”.
El administrador y arquitecto Sergio Coluccio coincide. Y agrega que hoy “con muy poco se paga $1.000 de expensas” . Da un caso: un edificio de 10 departamentos, con un encargado cuyo sueldo sea $8.000, pagaría $800 cada unidad sólo por ese concepto. “Por lo tanto en esas torres es muy fácil que las expensas lleguen a $1.500”.
¿Pero cómo es posible semejante número? Anote. A eso hay que sumarle seguros de los encargados, servicios públicos, abonos, gastos para limpiar un tanque, la carga de los matafuegos, reparaciones, artículos de limpieza y honorarios del administrador. Por último, un bono no remunerativo de $2.000 para los encargados que se pagará entre diciembre y marzo ($500 por mes).
“Es lógico que el aumento de los alquileres no pueda acompañar la suba de todos estos gastos que traen las expensas”, dice Ferreira Lima.
Una persona que habita un departamento de tres ambientes en Núñez (Arcos y Campos Salles) pagaba $2.800 de alquiler en diciembre. Pero si el contrato venció a fin de año, el monto que abonará a partir de enero es $3.200. El incremento fue 14% . Ganó el inquilino, perdió el propietario. La ecuación es similar para un departamento de dos ambientes, pero ubicado en la zona de Recoleta (Pueyrredón y French). Un alquiler de $2.900 que pasará a $3.200 ( 10% de aumento ).
En ambos casos las expensas rondan los $1.000. ¿Se pueden bajar más estos últimos gastos? “Las cuentas para cada edificio son distintas”, explica Coluccio. “Pero el peso de los sueldos de los trabajadores de propiedades horizontales en las expensas se ubica entre 40% y 50% del gasto total. Hay casos donde llega a 70%”.
Ferreir Lima dice que “la rentabilidad promedio de un alquiler está entre 3% y 4% anual en dólares . Unos años atrás era 6%”