CEDIN

CEDIN: su efecto en el mercado inmobiliario

En una intensa jornada con más de 300 asistentes, y el mismo día que se publicó la ley en el Boletín Oficial, Reporte Inmobiliario reunió a especialistas del sector que opinaron sobre el nuevo instrumento y sobre qué pasará, a partir de ahora, con los precios. Periodistas, economistas, brokers inmobiliarios y escribanos debatieron sobre el futuro que viene. Un experto en antilavado de dinero hizo recomendaciones para este nuevo blanqueo. 

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Un panorama lleno de dudas necesita ser esclarecido. Anoche en el seminario organizado por Reporte Inmobiliario se despejaron muchas de ellas. El encuentro comenzó con Natalia Muscatelli, periodista de Clarín, y Alfredo Sainz, periodista de La Nación, planteando sus inquietudes sobre el sector y opinando sobre los valores de las propiedades. “Así como el dólar blue destruyó al sector inmobiliario a otros, como el de los autos de alta gama o los de electrodomésticos y TV LED, no. ¿Por qué sucedió esto? Porque el mercado inmobiliario no ajustó precios?”, inquirio Sainz. 

German Gomez Picasso Director de Reporte Inmobiliario abrió las exposiciones revelando los resultados de la encuesta realizada por Reporte Inmobiliario, donde la mayoría de las respuestas con un 67,32 % se inclinaron hacia la opinión que los precios de las propiedades deberían bajar y que el CEDIN no dinamizara per se al alicaído mercado inmobiliario. 



Luego de los resultados de la encuesta exclusiva realizada por Reporte Inmobiliario José Rozados mostró los crudos números del sector. “2012 fue el peor año desde 1980 en lo que hace a compraventa de inmuebles en CABA. Apenas se firmaron 68.000 escrituras. Y el primer trimestre de 2013 cayó 43% respecto del mismo periodo del año anterior. Las escrituras en GBA cayeron también un 25% en el primer cuatrimestre. Los metros cuadrados permisados en CABA en el primer trimestre descendieron 76,9%. Todas estas caídas interanuales recién fueron acusadas a nivel oficial un año y siete meses después de instaurado el cepo cambiario”, comentó Rozados. El claro origen del estado actual del sector está en esas restricciones para comprar dólares y en el posterior desdoblamiento cambiario. “Si se toma el valor en pesos de una propiedad en octubre de 2011 y se lo compara con el de hoy, ese inmueble aumentó un 107% en pesos. Sucede que por primera vez en 33 años, el mercado está ajustando por cantidades a partir de que no lo hace por precios”, agregó. 

La creación del CEDIN para reactivar el sector

El Gobierno Nacional aceptó, finalmente, la dolarización del mercado al crear este nuevo instrumento. Se sabe que contra ese certificado se podrán obtener dólares del banco pero quedan todavía incógnitas que se despejarán cuando se reglamente la ley. Qué pasará con el mercado secundario es una de ellas. Cuáles serán los costos asociados, como comisiones bancarias o gestiones previas con abogados o escribanos, es otra. También hay zozobra por el uso de los certificados para la construcción. Donde no deberían quedar dudas para que esta medida sea exitosa es sobre la convertibilidad inmediata del papel en billetes. “Una contradicción fuerte es que el funcionamiento del mercado secundario quizá atente contra la convertibilidad inmediata. El mayor desafío estará puesto en las condiciones de emisión y en cómo se habilite ese mercado secundario”, completó Rozados. Según su análisis, al sector le están faltando u$s 2.408 millones solo para nivelar la actividad en CABA (aproximadamente habrá una merma de 43.000 escrituras este año). Si el volumen de dólares que ingrese por el blanqueo se asemeja a este número, entonces con esta medida se lograría nivelar el promedio histórica de escrituras sólo en la Ciudad de Buenos Aires. 

El periodista y economista Pablo Wende intentó bajar la ansiedad con una simple cuenta: “Recién se pondrá en marcha en julio y hay 90 días. El blanqueo no ocurrirá hasta septiembre y es probable que la presidenta dé una prórroga. Si se quiere dinamizar el sector no tiene sentido ponerle un plazo tan estricto. Si van a estar los dólares para el CEDIN, eso no debería ser una preocupación. Van a estar. El CEDIN en las manos de los tenedores va a quemar y ahí los desarrolladores deberían aprovechar. También estimo que el CEDIN tendrá cotización bursátil, no se sabe a cuánto podría estar pero seguro, pero debería ubicarse por debajo del dólar blue y por debajo de algunos bonos que cotizan a $ 8,30 u 8,40”, siguió. Para él, una de las incógnitas está en la forma de escriturar, porque tradicionalmente se paga en dólares pero se inscribe en pesos. Otra complicación es que, a diferencia del blanqueo de 2009, éste obliga a repatriar los dólares o a sacarlos del colchón y ponerlos sobre la mesa. Antes, alcanzaba con declararlos y volcarlos a un balance. Y, finalmente, el volumen que ingrese también es algo que preocupa. “Si son 2.000 millones es flojo. Creo que se puede superar ese número, aunque no por mucho”, concluyó Wende. 

Voces desde el sector

El Ing. Federico Colombo, reconocido consultor y asesor de desarrollos inmobiliarios, se refirió a la evolución de los precios. “Hoy el mercado es una gran Torre de Babel donde hay dólar oficial, blue, celeste y ahora CEDIN. Hoy se necesita el doble de pesos para llegar a la misma propiedad en dólares. Pero, si se pide lo mismo, la gente no compra”, insistió sobre el problema del sector. Apenas un breve análisis hizo foco en los fideicomisos al costo, que proliferan en este contexto: “Cuando el 100% de lo que se construye es al costo, cada vez hay menos margen para tomar riesgo”. Respecto de los costos, todo se pesificó sin inconvenientes, salvo los terrenos que ingresan al negocio vía canje por metros construidos. El problema está, como se sabe, en el inmueble usado. “Los inversores que compraron nuevo y no vendieron, ahora deben esperar. Siempre que puedan. En cuanto a los precios de los proyectos que se lanzan o están en obra, no hay inconveniente y están en pesos. Incluso algunos no perdieron tanta dinámica”, completó Colombo. 

Armando Pepe, fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina y actual presidente del SOM, se mostró convencido sobre la inmediatez de obtener los dólares a cambio de Cedines, “El CEDIN va a durar seis metros: la distancia que separa a una sala del mismo banco donde se firma la escritura hasta que se cobra por ventanilla. No creo que esto sea un boom ni que reactive demasiado el sector”, sentenció. También advirtió sobre algunos huecos que deja la ley. No habla de la posibilidad de comprar campos y solo se puede liberar los dólares contra escritura pública. Entonces, ¿Qué sucederá con los fideicomisos que no la tienen? En cuanto a costos, ya se sabe que no habrá gastos para quien deposite el CEDIN. “¿Cómo vamos a hacer para poder cobrar nuestros honorarios?”, preguntó en voz alta refiriéndose a la comisión inmobiliaria y los gastos de escribanía. Pepe afirmó que “le pone algunas fichas” a la nueva herramienta pero sugiere monitorear qué pasa con las primeras operaciones que se realicen. “Si cuando van al banco a cobrar, está todo bien, quizás sea un paliativo. Porque hoy, si miramos en un cuadro o gráfico la evolución del sector, se asemeja al electrocardiograma de alguien que está a punto de partir”, cerró Pepe. 

Sobre los precios, Wende agregó que en toda la región los precios en dólares están subiendo y que hay que mirar más allá. “En Perú suben y en Argentina ya cayeron, por el hecho de no haber acompañado estas subas. Habrá que ver con quién se compara Argentina. Si es con Venezuela o Cuba, seguro los precios son caros. Pero si vamos a ser un país como el resto de América latina, los valores son bajos. Dependerá mucho del modelo de país que tengamos de acá para adelante. No hay que perder de vista las elecciones que vienen. Si el modelo es venezolano, entonces sí se ajustará por precio”, advirtió Wende. 



Explicaciones y análisis de los certificados

La escribana Eleonora Casabé, vicepresidenta el Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, despejó algunas de las dudas que hasta aquí se plantearon. Comparó este momento con la crisis de 2001 y las herramientas que se usaron entonces, cuando el Estado se dio cuenta enseguida de la crisis del sector. “Los certificados convertibles permitían cancelar deuda con instituciones financieras. Tan pronto como se pudieron usar, se firmaron 8.000 escrituras en un mes. Luego, en 2005, surge el cheque cancelatorio pero se dejó de usar enseguida. Se reactivó luego del Caso Píparo, revitalizado con una reglamentación más inteligente. En la práctica se deformó porque los bancos comenzaron a cobrar comisiones cuando la implementación aclaraba que no había gastos asociados. Aclaro esto porque la ley que se promulgó hoy deja muchas cuestiones abiertas y su reglamentación deberá decir lo que ella no dijo. ”, declaró Casabé. 

La inmediatez de esta herramienta es crucial. De ella dependerá el éxito de los certificados. “Si no se puede garantizar que el vendedor tenga los dólares rápidamente, está destinado al fracaso”. Algo que aclaró, es que los dólares que ingresan por el CEDIN no formarán parte del activo del banco que hizo la operación, sino que formarán un patrimonio separado del BCRA para respaldo de la operatoria. “Esos dólares estarán destinados a satisfacer la propia demanda del CEDIN”. Lo que resaltó como importante la escribana es que no solo puedan ser usados para la compraventa sino para la construcción y que esto también alcance a los fideicomisos. Y como dato valioso, para que no genere dudas, aportó la necesidad validar los endosos como forma de acreditar de dónde viene ese dinero. “La ley habla de CEDIN nominativo endosable. Este endoso tiene que tener una certificación porque sin esto, la importante suma de dinero que representa será un título al portador que, en lugar de ayudar al blanqueo, traerá situaciones más complejas”, afirmó Casabé. 

Cómo evitar ser sospechado de lavado

El Dr. Roberto Durrieu abogado experto en prevención del lavado de dinero dedicó parte de su exposición a advertir las antinomias e inconsistencias intrínsecas de la ley, específicamente en los artículos 4, 9, 14, 15 y 16. Por eso recomendó, e insistió varias veces, en realizar un proceso de exteriorización lo más transparente posible que se asemeje lo más posible al que haría un profesional que ahorró los dólares en épocas de incertidumbre y los adquirió en el mercado no oficial para protegerse de la inflación. “En lo personal, si uno es un simple evasor que tiene dólares ociosos y quiere incorporarlos al mercado inmobiliario no deberían sonar las alarmas antilavado, que seguirán vigentes por la Ley 25.246. Las primeras apariencias serán muy importantes porque no deja de tratarse de una evasión. Si se entiende así, todos tendrán menos problemas, los agentes inmobiliarios y los escribanos también, porque están obligados a informar sobre actos sospechosos. ”, aclaró. En cuanto a los mecanismos del blanqueo, referido en el artículo 4, la transferencia bancaria no es tan problemática como lo es la aparición física del dinero sobre una mesa del banco. “Nunca un bolso de dinero que contenga más de u$s 50.000. Eso es sospechoso, salvo que conozcamos a la persona que tiene ese dinero. En lo personal, estas inconsistencias que generan sospechas pueden convertirse en una investigación penal. Y también pueden llevar a un fracaso general de la medida si abre las puertas al crimen organizado. Los controles preventivos por parte del Estado serán más que necesarios para distinguir la paja del trigo. En 2009 esos controles no fueron suficientes y por eso hoy estamos en la lista de países grises, que no cooperan con el antilavado. Un fracaso posible es que no se dé el derecho adquirido de la ley. Si se sospecha que vino del crimen, ese derecho adquirido se pierde y comienza una investigación. Por eso no hay que usar testaferros, que igual no son necesarios. Y no hay que usar estructuras off shore que no puedan ser certificables”, recomendó Durrieu. 

Sencillez, facilidad de instrumentación e inmediatez de cambio son las claves sobre las que debería sustentarse la reglamentación del CEDIN. Sin embargo, y como quedó expuesto luego en el debate final las inconsistencias del sector no se extinguen con la implementación del CEDIN y no debería perderse de vista la cuestión que subyace históricamente al sector: la falta de inversión, el déficit habitacional y la ausencia de créditos hipotecarios.