El bolsillo y la inflación: Los nuevos alquileres se cierran con subas del 25%
POR NATALIA MUSCATELLI
Los dueños pretenden aumentos de hasta 50%. Pero los salarios de los inquilinos les ponen un techo. Las inmobiliarias dicen que es cada vez más común firmar acuerdos por no más de un año.
04/05/14
La renovación de los contratos de alquiler ameritan intensas negociaciones entre propietarios e inquilinos. Las pretensiones de los dueños apuntan a subir las locaciones entre 30 y 50% pero, en la práctica, la mayoría de los alquileres termina ajustándose por debajo del nivel de la inflación. Esto es en torno al 25% anual debido a que los salarios de los inquilinos transitan por debajo de la variable de los precios.
En general, los contratos se renuevan -por el monto total- pero con pagos escalonados: casi siempre, a dos años. Sin embargo, las inmobiliarias aseguran que, por la inestabilidad económica, es cada vez más común que se firmen acuerdos por no más de un año. En algunos casos, los pactos se hacen cada seis meses, con subas de entre 13 y 15%, que en definitiva resulta ser un ajuste mayor.
Según Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria (CIA) el incremento promedio anual de los contratos es del 25%. Y explica: “Si el inquilino es bueno, los propietarios no quieren perderlo. En las negociaciones, se tiene muy en cuenta el perfil del inquilino, siempre dentro de un parámetro razonable”, dice.
“Lo que está ocurriendo es que la renegociación de los contratos suele ser más alta que los aumentos interanuales de las propiedades”, señala Germán Gómez Picasso, analista de Reporte Inmobiliario. En el último año, los alquileres usados de 2 y 3 ambientes en la provincia de Buenos Aires, subieron un 19%, según las estadísticas de la consultora. En tanto, en Capital Federal, la suba se ubicó en el 27%. Y en el interior del país, se apreciaron 20% en promedio los de 3 ambientes y 28% los de 2 ambientes.
En un reciente seminario organizado por R.I, Armando Pepe, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria también señaló que, en la práctica, los alquileres se pautan con un 25% anual, en el caso de las viviendas particulares. Y en oficinas, entre 25 y 30%.
A su lado, Miguel Ludmer titular de Interwin Marketing Inmobiliario, coincidió en que se manejan esos porcentajes porque “todos entienden que es el parámetro de inflación anual”, comentó.
De todas maneras, las expectativas de los propietarios son más altas, básicamente porque la renta neta (es decir, la ganancia que obtienen al descontar los gastos que genera la propiedad) viene cayendo sistemáticamente desde el año 2006. Hasta diciembre de 2013, un departamento usado de 3 ambientes en Barrio Norte, dejaba una renta promedio del 2,01%, según los datos de RI.
Y este año la renta “va a volver a caer porque las unidades subieron mucho en pesos pero los alquileres no siguieron esa tendencia”, explicó, Gómez Picasso.
Obviamente en las negociaciones para resolver los contratos juega la situación en que están los alquileres. Cuando están muy baratos o fuera de mercado, los propietarios presionan por mayores subas.
Es el caso de Paz de Belgrano, quien -hasta ahora- pagaba un alquiler de $3.250 por un departamento de 3 ambientes cerca de Libertador. “Para renovar el contrato me están pidieron $6.500. Sé que mi departamento está subvaluado pero el resto de mis amigas paga, por comodidades similares, alrededor de $3.500”, cuenta desorientada. Según RI, el alquiler promedio de un 3 ambientes, en Capital, era, en febrero pasado, de $3193.
Ricardo Tondo, de la consultora Transparencia Inmobilaria, que asesora a inquilinos, dice que “algunos propietarios exigen subas de hasta un 50% e incluso proponen ajustarlos cada 6 meses”. “Por eso, es importante que el inquilino no deje la definición del contrato para último momento”, aconsejó.
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